순위의 확보, 가등기

소유권이전청구권가등기부동산등기부등본

1. 가등기

어렵게 생각할 것이 없다. 번호표를 뽑은거다. 순위를 확보하기 위한 예비등기, 그 자체로는 완전한 효력이 없으나 이후 요건을 갖추어 본등기 하게 되면 그 설정 순위를 가등기 설정한 시점으로 확정시키는 순위보전의 효력을 가진다. 원인발생시점에 등기부등본을 통해 본인의 권리를 외부에 공시하고 알리는 것이다.(내가 줄 먼저 섰음!) 보통 설정원인에 따라 크게 두가지로 나뉘는데 실제 소유권 매매예약 목적의 '청구권 보전' 과 채무불이행이 있을 경우 상환의 목적물로 소유권을 이전받을 '담보상환 목적' 으로 나뉜다. 근저당권 같은 권원 보다 집행절차를 생략할 수 있어 어려 방면에서 두루 사용할 수 있다. 사인간에도 적용하지만 보통 부동산금융 개발사업할때 기관들 사이에서도 많이 적용했었다. 분양보증, 브릿지, 담보물건 LTV 한도 초과 등 사유는 다양했다.

 

2. 경매사건

풀어내는 방법은 여타 권리들과 크게 다를바가 없다. 말소기준 권리 후 경료되어 후순위인 가등기는 그 종류에 상관 없이 말소촉탁의 대상으로 낙찰자가 인수하지 아니하고 말소 된다. 위 사건은 안타까운 경우다. 21년 3월에 가등기 경료 하였으나 이미 19년 2월에 근저당권이 설정된 사실이 있다. 말소기준 권리 후 경료된 후순위 가등기인 것이다. 근저당권 설정된 사실을 가등기권자가 몰랐을리 없다. 아마도 소유권이전청구의 보전의 목적보다는 채권자 자체적으로 설정한 LTV 한도 내의 담보상환 목적으로 설정하였을 가능성이 높아 보인다. 실제 그러한지 확실하게 확인하고 넘어가는 것이 좋다. 불안하고 확인불가한 사실관계가 있다면 일단 조심해야 한다. 해결이 어려워 보인다면 나는 아에 접근을 포기하는 편이다. 본인 체급에 따라 고민의 정도는 스스로 정해놓는 것이 좋은 것 같다. 해결 불가한 것으로 시간을 낭비하기에는 기회비용이 너무 아쉽다. 접근할 수 있는 다른 물건들과 사건들도 많다.

 

3. 권리신고 및 배당요구

채권을 상환받을 목적으로 담보가등기를 설정한 가등기권자의 경매실행 이후의 행동은 뭘까? 답은 권리신고와 배당요구의 절차일 것이다. 실제 그것을 행하였는지 확인해보면 사건에 많은 것을 이해해볼 수 있다. 사건에서는 22년 3월 가등기권자의 배당요구신청이 제출되었다. 확인완료. 걱정할 것이 없다. 알고나면 두려울게 없다.

 

4번 타자 드림.