임차권등기명령

 

부동산등기부등본-임차권등기명령

1. 흠칫하였다

최근 경매물건을 찾아보다 예전 여신담당자로 일할 때가 생각이 났다. 담보로 제공된 부동산에 사진과 같은 임차권등기명령의 흔적을 찾게 되면 업무 진행에 고민이 이어진다. 보통 담보제공자와 이야기하여 단발성 이벤트인 경우라면 그냥 묵과 하는 경우도 있으나 상습적인 경우에는 여신 불가처리 혹은 여신한도를 대폭 삭감하였었다. 우량한 물건을 소유하고 있으면 무엇할까? 이미 소유자는 자신의 신용에 의심을 받고 있다. 신용을 잃어버리면 한쪽 날개가 꺾어진 것과 다를바가 없다.

 

2. 경매사건

위 부동산등기부등본을 살펴 사건을 되짚어보자. 임차인은 17년 12월에 임차하여 주임법의 보장계약기간인 2년을 거주 후 19년 12월 임대차 계약 종료에 기인한 퇴거와 동시 보증금을 반환을 요청하였으나 원활하지 않았던 것으로 보인다. 결국 임차권등기명령을 신청하였고, 그다음 해 1월 등기가 경료되었다. 해당 경매사건은 반환받지 못한 보증금 일부가 낙찰자 인수사항으로 유찰이 반복되며 아직 진행 중이다. 17년부터 지금 22년까지 무려 5년째. 묶인 자금도 아쉽지만 그간 당사자들의 마음고생과 흘러가버린 시간, 잃어버린 기회비용은 되돌릴 방법이 없다.

 

3. 임차권등기명령

임차인의 퇴거와 동시이행 조건인 임대인의 보증금반환의무 이행이 불가할 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 해당 내용을 공시하여 널리 알리고 자신의 권리를 주장하는 것이다.(여러분! 이 부동산 물건에 내가 못 받은 돈이 있습니다. 소유자가 돈을 돌려주지 않았습니다 조심하세요!) 대법원은 임차권등기가 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 가진다고 설명하고 있다. 즉, 기존에 전입신고와 확정일자 날인으로 이미 득한 대항력과 우선변제권을 사건이 해결될 때까지 유지시켜준다는 것이 그 취지이다. 그렇다면 대항력을 애초에 득하지 못하였거나 상실한 경우는 어떻게 적용되는 것인가? 대법원은 이에 대해 임차권등기가 경료된 그 시점부터 우선변제권을 다시 취득한다고 설명하고 있다. 애초에 전입신고 등을 미비하였다면 후순위 권리자에게 우선순위를 양보하여야 하고, 대항력을 상실한 경우는 상실한 시점과 임차권등기로 인해 우선변제권을 재 취득한 시점 사이 설정된 권리에게 우선순위를 양보하여야 한다. 임차권등기 경료 이전에 섣불리 점유 상실 등의 이유로 대항력을 상실해서도 안된다는 이야기이다. 이런 일들은 안타깝지만 지금도 우리 주변에서 실제 일어나고 있는 일들이다.

 

4번 타자 드림.